Actualités

07 NOV

L’interventionnisme de l’Etat à l’épreuve de la crise immobilière

L’interventionnisme de l’Etat à l’épreuve de la crise immobilière

 

La pénurie de logements n’est pas un fait nouveau. Face à cette situation, l’Etat a déployé différents moyens : mesures financières et fiscales incitatives, « simplification administrative », interventions directes sur le marché, etc.

 

Nous proposons de faire le point sur les thèmes suivants :

 

-          Les aides directes du ministère du logement aux projets immobiliers en stand-by et « nouveau partenariat public-privé ».

-        Activation du foncier public via démembrement de la propriété : le choix de l’emphytéose et du droit de superficie. Les rapports entre l’Etat, les promoteurs publics (Fonds du Logement, SNHBM…), les promoteurs et constructeurs privés et les acquéreurs ou locataires. Les zones d’activités économiques régionales et étatiques ;

-      Les droits de préemption et leurs suites judiciaires : comment sauvegarder les intérêts du promoteur / acquéreur ? Quelle procédure à suivre pour les communes ? Evolutions de la jurisprudence et questions récentes.

-     Pacte logement 2.0. : quels résultats ? Quelle incidence des « programmes d’action local logement » et des conventions communes-Etat sur la création de logements ? Quel bilan pour les logements abordables créés au sein des PAP NQ ?

-      Plan directeur sectoriel logement, où en est-on ?

-      Protection de la nature et aménagement communal : les modifications projetées et les modifications urgentes non projetées.

 

Inscription via le document ci-joint : 

25 JUN

Conférence "Regards sur les pratiques du marché immobilier" 25 & 27 juin 2024 de 8h30 à 16h30

Les conférences de l’immobilier 

25 & 27 juin 2024 – 8h30 à 16h30

Regards sur les pratiques du marché immobilier

 

Le marché de la vente de terrains, d’immeubles existants ou à construire, sort doucement de l’hibernation. C’est l’occasion passer à la loupe certaines pratiques du secteur à la lumière de la jurisprudence récente, mais aussi d’étudier les perspectives d’évolution des prochains mois.

 

Nous aborderons les sujets suivants :

 

-          Procédés des agents immobiliers (mise en concurrence des acquéreurs « au plus offrant », valeur juridique des publications – prix et descriptions des biens – tombolas, journaux gratuits, mandats de recherche, etc.), rôles et responsabilités ;

-          Analyse critique des évaluations immobilières : comment s’y fier, comment les réaliser ? Quelle responsabilité dans le chef de l’évaluateur ? Lésion et vil prix.

-          Audits d’acquisition : les questions de droit administratif (urbanisme et environnement) et pénal : performance énergétique des bâtiments, CASIPO et pollution du sol, sites et monuments, sources, accessibilité PMR, etc.) ;

-          Les conditions d’octroi des crédits immobiliers - l’importance croissante des critères ESG ;

-          Les actes de l’administration du Cadastre et de la Topographie : le cadastre horizontal et le cadastre vertical : valeur juridique, fiabilité, régularisation d’office ou sur demande, établissement et décisions de refus. La loi du 29 mars 2024 portant modification de la loi modifiée du 19 mars 1988 sur la publicité foncière en matière de copropriété. Réflexions sur la division en volume et le cadastre volumétrique.

-          Evolution du projet de loi bail à loyer – analyse des amendements gouvernementaux du 19 avril 2024 : pacte de colocation obligatoire, suppression du bail oral, modalités de calcul du capital investi, etc.

23 JAN

"Le logement dans tous ses états" - conférences étude KRIEGER des 23 & 25 janvier 2024

La pénurie des logements est devenue la pénurie des acquéreurs. Un tsunami de mesures législatives ont été prises par l’ancien gouvernement juste avant les élections : pourront-elles répondre aux enjeux actuels sur le marché du logement ? Comment le nouveau gouvernement y fera face ? Nous aborderons les thèmes suivants : « logements sociaux/abordables » ; « logements pour personnes âgées », « logements d’habitation collectifs », « colocations et logements intégrés », aides à l’acquisition et à la construction de logements, incitations fiscales :

-          Accessibilité aux bâtiments d’habitation collectifs et lieux ouverts au public au sein des copropriétés ;

-          Crise des taux d’intérêt : le défi au système luxembourgeois des logements abordables (Analyse des lois du 7 août 2023

-          La nécessaire collaboration entre promoteurs, autorités communales et étatiques (Pacte logement 2.0., PAP, conventions de mise en œuvre, …).

-          Changement de la loi sur les autorisations d’établissement : le frein à l’Airbnb et aux chambres meublées ? Changements d’affectation commercial. Quid des colocations ?

-          L’arrêt de mort sans appel des « copropriétés-résidences services » : loi du 23 août 2023 portant sur la qualité des services pour personnes âgées

-          La pénurie des acquéreurs : le grand défi de l’actuel gouvernement

 

Infos et inscriptions :

15 MAI

Conférence étude KRIEGER des 15 & 16 mai 2023 - "Naissance et vie des copropriétés"

De la signature de l’acte notarié de VEFA, aux différents évènements qui rythment la vie d’une résidence, les questions juridiques surgissant au cours de l’existence d’une copropriété sont nombreuses.

 

- Que faire en cas de faillite/défaillance du promoteur en cours de chantier ? Nous analyserons les implications concrètes des garanties d’achèvement et/ou de remboursement des VEFA, la situation des acquéreurs et du promoteur.

- Changements d’affectation de lots ou ensemble de lots au sein de la résidence (y compris régularisation de la situation existante) : quelles conséquences d’un point de vue urbanistique, commodo-incommodo, normes incendie ?

- Augmentation de la surface habitable de la résidence ; PAP NQ impliquant une copropriété : comment faire ?

- Comment encadrer les locations type « Airbnb » ?

- Entrée en vigueur de la loi du 7 janvier 2022 portant sur l'accessibilité à tous des lieux ouverts au public, des voies publiques et des bâtiments d'habitation collectifs : quelles obligations pour vos projets de construction plurifamiliale ; pour les copropriétés existantes ?

- Fonds de travaux : utilité, mécanismes, affectation, responsabilités du syndic.

- Installation de bornes électriques individuelles ou collectives.

 

02 NOV

Conférence étude KRIEGER des 6, 7 & 12 décembre 2022 : "Le secteur immobilier sous pression"

A environ un an des élections législatives, le Législateur est sur tous les fronts, avec pour toile de fond l’éternelle problématique de l’accès aux logements. Des mesures tous azimut sont envisagées dans ce contexte : la création d’un registre national et communal des bâtiments et des logements, permettant la perception de l’impôt sur les terrains « non mobilisés » et des logements « non occupés » ; une réforme du bail à loyer (calcul des loyers suivant le capital investi, suppression de la notion de « logements de luxe », encadrement de la colocation, de la sous-location, …) ; la création d’un fonds obligatoire de travaux (copropriété), l’institution de conditions d’accès à la profession d’« apporteur d’affaire », une énième réforme de la loi concernant l’aménagement communal et le développement urbain, un nouveau régime pour les « logements locatifs abordables », etc.

 

Nous aborderons ces différents thèmes et leurs incidences probables sur le marché de l’immobilier, accompagné de spécialiste de ces matières.  

 

Le bulletin d'inscription est téléchargeable via le lien suivant :

 

18 MAR

Informations "Coronavirus"

Suivez-nous et tenez-vous informés des modifications législatives et réglementaires en droit immobilier durant la période de crise sanitaire !

 

Quant au fonctionnement de notre étude

Nos collaborateurs assumeront les prochaines semaines, une présence physique minimale en nos bureaux affin d'assurer un traitement des dossiers urgents. Nos collaborateurs demeurent actifs par télétravail. Des documents et demandes de réunions (téléphoniques) peuvent toujours être envoyés par courriels à l’adresse krlu@krieger-avocats.lu. Vos avocats de référence sont toujours joignables en cas de nécessité (00352 26 44 26 44).

 

Quant à l'actualité législative et réglementaire

 

Pour faire face à la crise, des mesures urgentes et exceptionnelles voient le jour. Elles ont une incidences sur les procédures administratives, les délais de recours, réclamation, d'action, elles impactent les baux commerciaux et d'habitation (notamment avec la suspension des déguerpissements), les entreprises de construction (voir la suspension des chantiers), les marchés publics, les procédures judicaires, répressives, etc.

 

Le blog de notre étude sera régulièrement tenu à jour pour aborder ces différentes thématiques et leurs influences sur le secteur immobilier.

 

 

 

 

28 JAN

Conférence des 28 & 30 janvier 2020 - Le logement dans le logement !

 

Au vu de la situation actuelle sur le marché du logement, le temps est venu de penser ou de repenser la colocation, la sous-location, les chambres meublées, les logements étudiants et autres modes de logements collectifs. Ce n’est pas une mince affaire tant les questions surgissent à ce sujet.

 

Les premières interrogations concernent évidement les critères de location, de salubrité, d’hygiène, d’habitabilité et de sécurité. Le projet de loi n°7258 en est d’ailleurs la parfaite illustration. Sans doute faut-il légiférer d’un point de vue national, mais aussi réglementer d’un point de vue communal.

 

Il convient aussi de réfléchir à d’autres aspects qui intéressent directement les syndics et les copropriétaires, les entités susceptibles d’offrir des logements sociaux (autre que le Fonds du Logement), les communes et leurs exigences en matière d’inscription au bureau de la population et en matière de stationnements. Les voisins ont aussi leur mot à dire.

 

L’autre mode, qui se développe à vive allure, est l’Airbnb. L’idée est évidemment séduisante de pouvoir mettre à la disposition d’un tiers, de manière occasionnelle et à titre onéreux, son bien, mais peut se révéler abusive. Qu’en est-il lorsque le propriétaire devient quasiment un hôtelier ? Y a-t-il un contrôle ? Faut-il un contrat ? Qu’en est-il du propriétaire qui use de la pratique, non pas à titre occasionnel, mais de manière continue ? Est-il qualifié de commerçant et imposé en tant que tel ? Et le RGPD dans tout cela ?

 

Comme à l’accoutumée, la conférence s’adresse aux intermédiaires, aux propriétaires-bailleurs, aux promoteurs et investisseurs, aux communes, tous soucieux de favoriser l’occupation d’immeubles en bonne intelligence.

 

BULLETIN D'INSCRIPTION CI-APRES :

 

11 JUN

Conférence des 11 & 13 juin 2019 : L’immobilier : les nouvelles contraintes administratives

La loi du 18 juillet 2018 concernant la protection de la nature et des ressources naturelles a fait naître depuis
son entrée en vigueur, ses premières difficultés d’application, d’interprétation, ses premiers écueils, tandis que les
promoteurs/constructeurs en perdet souvent leur latin. Entre les mesures de compensation et d’atténuation
exigées par le ministère de l’Environnement, les études requises pour la détection des habitats d’espèces et
biotopes au stade du PAG (SUP) voire ultérieurement, même après l’approbation du PAP, les retards pour le
projet de construction ou de lotissement qu’elles impliquent et les risques de sanctions pénales, les acteurs de
l’immobilier se trouvent souvent démunis. Faut-il considérer que tout est un biotope sauf ce qui n’est pas un
biotope ? Comment réagir adéquatement vis-à-vis des demandes – parfois jugées excessives – du ministère de
l’Environnement ; vis-à-vis du bureau d’étude agréé ? Quelles sont les prérogatives du ministre et des préposés
forestiers ? Qu’est-ce qu’une évaluation des incidences environnementales et que doit-elle contenir ? Que coûtent
les mesures de compensation ? Faut-il intégrer la réflexion dès le stade de la planification urbanistique ?

 
La loi du 14 septembre 2018 relative à une administration transparente et ouverte, entrée en vigueur le 1er
janvier 2019, pose aussi question pour les administrations communales et les porteurs de projet. Comment
s’agence celle-ci vis-à-vis de la PANC, de la loi communale, de la loi concernant l’aménagement communal, de la
législation sur l’accès à l’information en matière environnementale ? Quels documents sont-ils concernés ?
Autorisations de bâtir, avis consultatifs, rapports, projet et convention d’exécution, études de faisabilité, échanges
entre l’administration et le promoteur ? Quid des obligations de publication, de consultation, de communication ?
Quid des motifs de refus ?

Au-delà des deux thèmes principaux évoqués ci-avant, la conférence sera l’occasion de faire le tour de l’actualité
sur des sujets qui insécurisent les acteurs immobiliers : droit de préemption (évolution de la jurisprudence), zones
archéologiques, sols pollués, …

 L'invitation est téléchargeable ci-après :

 

14 MAR

Réunion d'Information concernant la refonte du PAG de la commune d'Esch sur Alzette

Comme chaque commune du pays, la Ville d’Esch doit se doter d’un nouveau plan d’aménagement général qui va, une fois accordé par le Ministre, remplacer celui qui est en vigueur actuellement. L’élaboration d’un nouveau PAG est un chantier complexe strictement encadré par la loi qui comporte plusieurs phases et documents.

Dans sa séance du 8 mars 2019 , le conseil communal a pris le premier vote concernant le nouveau plan d’aménagement général (PAG) de la Ville d’Esch.
Les dossiers approuvés par le conseil communal peuvent être consultés dans cette rubrique, et à l’Hôtel de Ville (3ième étage, service du développement urbain) du lundi 11 mars au mercredi 10 avril.

Le Collège des bourgmestre et échevins tiendra une réunion d’information avec la population, le 14 mars 2019 à 18h30 à l’Hôtel de Ville.

06 MAR

Réunion d'Information concernant la refonte du PAG de la commune de Strassen

Faisant suite à la délibération du conseil communal du 27 février 2019, relative à la mise en procédure du nouveau plan d’aménagement général (PAG) de la commune de Strassen et conformément aux dispositions légales en vigueur, chaque résident  (note de l'étude KRIEGER : ou non résident, toute personne intéressée étant admise à la réunion) est invité à une réunion d’information. Le collège échevinal ainsi que le service technique seront présents pour des renseignements et pour répondre à vos questions.