La saisie immobilière

La saisie immobilière se définit comme la procédure par laquelle un créancier fait procéder à la vente d'un bien immobilier détenu par son dàbiteur afin d'obtenir le remboursement de sa créance. Cette procédure ne peut être réalisée que par le biais d'une action en justice. Elle prend donc forme suite à un jugement qui la rend possible. La saisie immobilière fait l'objet d'une procédure strictement encadrée. Elle est réglementée par les articles 809 et suivants du Nouveau Code de procédure civile (NCPC).

La saisie immobilière sera précédée d'un commandement à personne ou à domicile (article 809 du NCPC) et elle ne pourra être faite que quinze jours après le commandement (article 811 du NCPC). Un "commandement" est un acte d'huissier par lequel cet officier ministériel qui a été chargé par la partie gagnante au procès de l'exécution d'une décision de justice devenue exécutoire, somme la personne débitrice de s'exécuter à défaut de quoi, il procédera à cette exécution, au besoin en se faisant assister de la force publique.

L'exploit par lequel le créancier notifie au débiteur qu'il saisit les immeubles sera transcrit, au plus tard, dans les quinze jours qui suivront la signification, sur le registre à ce destiné au bureau des hypothèques de la situation des biens, pour la partie des objets saisis qui se trouvent dans l'arrondissement (article 815). La partie saisie ne peut, à compter du jour de la transcription de la saisie, aliéner les immeubles saisis, à peine de nullité, et sans qu'il soit besoin de la faire prononcer.

Néanmoins, l'aliénation ainsi faite aura son exécution si, avant le jour fixé pour l'adjudication, l'acquéreur consigne une somme suffisante pour acquitter, en principal, intérêts et frais, ce qui est dû aux créanciers inscrits, ainsi qu'au saisissant, et s'il leur signifie l'acte de consignation (articles 823 et 824).

Un cahier des charges général renfermant les clauses et conditions de la vente, sera arrêté par un règlement d'administration publique (article 826).

Dans les quinze jours au plus tard, après la transcription, le poursuivant déposera au greffe du tribunal une requête. Dans les huit jours, au plus tard, après le dépôt au greffe, outre un jour par 30 kilomètres de distance entre le domicile du saisi et le lieu où siège le tribunal, sommation sera faite au saisi, à personne ou domicile, de prendre communication de la requête, de fournir ses dires et observations et d'assister à la lecture et publication qui en sera faite, ainsi qu'à la nomination du notaire devant lequel il sera procédé à l'adjudication.

Cette sommation indiquera les jour, lieu et heure de la publication (article 828).

Au jour indiqué par la sommation, le tribunal, en donnant acte au poursuivant de la publication de la requête, statuera sur les dires et observations qui y auront été insérés, ainsi que sur la validité de la saisie, et désignera le notaire par le ministère duquel la vente publique aura lieu (article 832).

Les frais de l'expropriation seront prélevés par privilège sur le prix de l'adjudication, à moins qu'il n'en soit autrement ordonné par le tribunal.

Le greffier délivrera un extrait contenant la date du jugement et de son enregistrement, la nomination du notaire commis, les prescriptions du jugement relatives à la publication, et les modifications que le jugement aurait faites au cahier des charges.

La vente sera fixée par le notaire dans les trente jours au plus tôt et les quarante jours au plus tard à dater du jugement.

Quinze jours au moins avant l'adjudication, le notaire commis fera insérer dans un journal publié dans le Grand-duché un extrait, français ou allemand, signé de lui et contenant certaines indications telles que la date de la saisie, la désignation de l’immeuble, etc. ainsi que du notaire commis et des jour, lieu et heure auxquels l'adjudication aura lieu (article 833).

Au jour indiqué pour l'adjudication, il y sera procédé sur la demande du poursuivant, et, à son défaut, sur celle de l'un des créanciers inscrits. Néanmoins, l'adjudication pourra être remise sur la demande du poursuivant, ou de l'un des créanciers inscrits, ou de la partie saisie, mais seulement pour causes graves et dûment justifiées (articles 839 et 840).

L’article 843 du NCPC décrit la procédure à suivre si le tribunal a prescrit l'emploi de bougies. Le système traditionnel des « bougies » est employé pour déterminer la clôture des enchères. Au début de la séance, une bougie est allumée, et marque le début des enchères. Chaque bougie qui s’éteint est remplacée par une nouvelle. Lorsque deux bougies successives s’éteignent sans qu’une nouvelle enchère ne soit intervenue, le dernier enchérisseur est déclaré adjudicataire. Une bougie met entre trente et quarante secondes pour se consumer complètement. De nos jours, cette méthode traditionnelle de la « vente à la bougie » est remplacée par un système moderne sonore et visuel.

Les déclarations de command devront être faites dans l'étude du notaire ou lui être signifiées dans les vingt-quatre heures de l'adjudication. Lorsque au cours d'une procédure de saisie immobilière un immeuble a été vendu aux enchères publiques la personne qui s'est portée le dernier enchérisseur et qui donc a été déclarée adjudicataire a la faculté de déclarer qu'elle n'a pas agi pour son propre compte mais pour le compte d'un tiers dont elle doit dénoncer ensuite l'identité. C'est la déclaration de command. Dans ce cas c'est celui pour le compte duquel il a été déclaré command qui devient l'acquéreur final. Si le command décide en fin de compte de ne pas acheter pour une quelconque raison, c'est le commandé qui est lié.

Elles seront inscrites ou mentionnées au pied du procès-verbal d'adjudication, sans qu'il soit besoin de les notifier au receveur de l'enregistrement.

L'adjudicataire sera garant de la solvabilité et de la capacité civile de son command, sans toutefois que cette garantie donne lieu à un droit d'enregistrement particulier (article 844).

Toute personne capable d'enchérir pourra, dans les huit jours qui suivront l'adjudication, faire une surenchère, à un ou plusieurs lots adjugés, pourvu qu'elle soit du sixième au moins du prix des lots surenchéris, outre les frais.

Le procès-verbal d'adjudication mentionnera que la vente a eu lieu aux clauses et conditions du cahier des charges général et il sera terminé par l'injonction faite par le notaire à la partie saisie de délaisser la possession aussitôt après la signification dudit acte d'adjudication, sous peine d'y être contrainte par la force publique (article 849).

Le titre ne sera délivré à l’adjudicataire qu'à la charge par lui de payer au notaire les frais de la vente, et, s'il y a lieu, les frais de la poursuite, ou d'en produire la quittance ainsi que la preuve qu'il a satisfait aux conditions du cahier des charges qui doivent être exécutées avant cette délivrance.

Faute par l'adjudicataire de faire ces justifications dans les vingt jours, il y sera contraint par la voie de la folle enchère, sans préjudice des autres voies de droit.

L'adjudicataire sera tenu de faire transcrire son titre dans le mois de sa date au bureau des hypothèques, et le conservateur devra faire mention sommaire de l'adjudication en marge de la transcription de la saisie (article 850 NCPC).