Bail commercial, les ambitions du projet de loi

Un projet de loi sur le bail commercial vient d'être déposé à la Chambre des députés. Il vise à dépoussiérer une législation quasi inchangée depuis le 31 octobre 1936.

Les mesures phares du projet sont les suivantes :

- Une limitation sensible des exigences du bailleur en termes de garantie locative initiale, dans le but de diminuer la charge financière du commerçant qui entend s'installer dans les lieux. En contrepartie, le bailleur aurait la possibilité d'obternir à  brève échéance, une ordonnance du juge en vue de récupérer les loyers le cas échéant impayés.

- Une révision du mécanisme du renouvellement préférentiel. Ainsi, ce droit ne serait plus limité dans le temps. Il serait par ailleurs "plus ou moins absolu" dans les neuf premières années de location (le refus de renouvellement avant l'échéance de ce terme resterait possible, sans indemnité d'éviction, par exemple en cas de faute du preneur, en cas d'exploitation contraire aux dispositions d'ordre urbanistiques ou concernant les établissements classés, aux fins d'occupation personnelle par le propriétaire ou ses descendants, etc.). Après l'écoulement de ce délai, le bailleur retrouverait le droit de s'opposer au renouvellement sans motif, ou pour accueillir un autre preneur, moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction.

- L'indemnité d'éviction serait déterminée sur base de la valeur marchande du fond de commerce. Le juge de Paix s'aidera d'un rapport d'expert pour déterminer le montant dû.

- Le sursis commercial serait abandonné et cèderait sa place à un système de sursis à déguerpissement, qui serait accordé, moyennant le respect de certaines conditions, telles le paiement de tous les loyers et avances échus, dans le but de permettre au preneur d'organiser le déplacement de son exploitation commerciale, industrielle ou artisanale. 

- En matière de sous-location, il est prévu un mécanisme permettant au bailleur lésé par une sous-location effectuée dans un but purement spéculatif, de se substituer au preneur principal, en libérant ce dernier de toutes ses obligations.

- Au niveau de la pratique usuelle des "pas de porte", le projet suggère "qu'aucun paiement ne peut être fait au bailleur à l'occasion de la signature du contrat de bail, de la remise des clés ou de l'entrée en jouissance, à l'exception des garanties usuelles". De même, aucun paiement (à l'exception de celui relatif au mandat) ne peut être fait à un professionnel ou occasionel, ce qui vise les "pas de porte" versés aux agents immobiliers. En cas de violation de ces dispositions, le preneur pourra demander le remboursement de la somme versée. 

- Enfin, le texte projeté accorde un droit de préemption au profit du preneur de longue durée (le locataire dont le bail court depuis au moins dix-huit ans).

Bien entendu, le projet de loi est susceptible d'évoluer au cours de la procédure législative.

Le dossier peut être suivi sur le site de la Chambre des Députés.