Projets de plans directeurs sectoriels - quels droits pour les propriétaires d’immeubles / promoteurs / développeurs (…) ?

02/05/2018 Me Sébastien COUVREUR

Projets de plans directeurs sectoriels - quels droits pour les propriétaires d’immeubles / promoteurs / développeurs (…) ?

A peine la nouvelle loi du 17 avril 2018 concernant l’aménagement du territoire fut-elle publiée au Mémorial (le 20 avril 2018 pour entrer en vigueur le 24 avril 2018), que le Gouvernement en conseil a marqué son accord, le 27 avril 2018, avec :

- Le projet de règlement grand-ducal rendant obligatoire le plan directeur sectoriel (PDS) "logement".

- Le projet de règlement grand-ducal rendant obligatoire le plan directeur sectoriel (PDS) "paysages".

- Le projet de règlement grand-ducal rendant obligatoire le plan directeur sectoriel (PDS) "transports".

- Le projet de règlement grand-ducal rendant obligatoire le plan directeur sectoriel (PDS) "zones d’activités économiques".

Introduction

Les projets de plans directeurs sectoriels ont pour vocation d’organiser le territoire luxembourgeois en matière de logements, d’activités économiques, de transport, d’environnement, etc. par des prescriptions graphiques et écrites, limitant ou encadrant le droit de propriété, respectivement ayant une incidence sur l’aménagement communal (PAG – PAP – Schémas directeurs – autorisations de bâtir).

Ils peuvent comporter des mesures assez diverses ayant trait notamment :

- aux projets d’infrastructures de transport ainsi qu’aux installations nécessaires au bon fonctionnement de ceux-ci ;

- au bruit ;

- aux paysages ;

- aux espaces naturels de récréation et loisirs de proximité ;

- aux habitats et biotopes naturels ;

- au gaz à effet de serre ;

- aux logements, activités économiques et services publics ;

- aux zones d’activités nationales et aux zones d’activités régionales destinées prioritairement à l’implantation d’activités artisanales et industrielles;

- au traitement et l’élimination de déchets inertes et de déchets ménagers ;

- aux stations de base pour réseaux publics de communications mobiles ;

- aux couloirs et zones pour la construction de lignes à haute tension.

Le contenu des PDS

Les plans directeurs sectoriels pourront avoir notamment pour objet :

- d’interdire ou restreindre la possibilité des communes de désigner ou de procéder à l’extension de zones urbanisées ou destinées à être urbanisées (ceci ayant une incidence donc sur la possibilité pour certaines communes de reclasser des zones vertes en zones constructibles) ;

- de restreindre, interdire ou intervenir quant aux modes d’utilisation du sol (activités admissibles dans une zone donnée) à prévoir par une administration communale ;

- de grever des fonds d’une interdiction ou d’une restriction de bâtir des constructions, des ensembles de constructions ou des installations linéaires ;

- d’édicter des prescriptions urbanistiques ;

- d’imposer un certain pourcentage de logement à construire dans le cadre d’un projet immobilier pour la réalisation de « logements à coût modéré ».

- (…)

La procédure d’adoption et l’enquête publique

Dans le cadre de la procédure d’adoption des PDS, il est important de retenir que les tiers intéressés (propriétaires, locataires, promoteurs, investisseurs, futurs acquéreurs etc.,) disposent d’un délai de 30 jours pour consulter les dossiers (et l’incidence des PDS sur leur situation juridique) et de 45 jours pour formuler leurs réclamations, le tout sous peine de forclusion (c'est-à-dire sous peine de voir déclarer les réclamations tardives irrecevables, voire par la suite un éventuel recours contre le PDS, suivant l’appréciation que feront les juridictions administratives du terme « forclusion »).

La procédure prévoit ce qui suit :

« Sur décision du Gouvernement en conseil publiée sous forme abrégée au Journal officiel du Grand-Duché de Luxembourg et insérée dans quatre quotidiens publiés au Luxembourg, les projets de plans directeurs sectoriels précités seront prochainement (fin mai 2018, si nos informations sont exactes) transmis aux collèges des bourgmestre et échevins des communes territorialement concernées et au Conseil supérieur par voie électronique.

(…)

Les conseils communaux disposent d’un délai de quatre mois à compter de la réception de la lettre recommandée pour émettre leur avis.

(…)

Dans les quinze jours qui suivent la transmission du projet de plan directeur sectoriel, celui-ci est déposé pendant trente jours à la maison communale où les intéressés peuvent en prendre connaissance. Le dépôt est publié par voie d’affiches apposées dans les communes territorialement concernées de la manière usuelle ainsi que sur les sites internet desdites communes et du ministère ayant l’Aménagement du territoire dans ses compétences, portant invitation à prendre connaissance du dossier.

En outre, le Gouvernement diffuse à deux reprises, et ce à une semaine d’intervalle, un avis de publication dans la presse précisant les délais de dépôt et la procédure à respecter par les intéressés.

Parallèlement, le rapport sur les incidences environnementales élaboré conformément à la loi modifiée du 22 mai 2008 relative à l’évaluation des incidences de certains plans et programmes sur l’environnement est publié sur support informatique par extrait dans au moins quatre quotidiens publiés au Luxembourg, conformément à l’article 7, paragraphe 1er de cette même loi.

Le ministre ou son délégué doit tenir une ou des réunions d’information dans les trente jours suivant le dépôt public du projet de plan directeur sectoriel.

(quatre réunions seraient projetées, chacune à Luxembourg, Grevenmacher, Marnach et Belval).

Les observations des intéressés concernant le projet de plan directeur sectoriel doivent, sous peine de forclusion, être présentées par écrit au collège des bourgmestre et échevins de la commune territorialement concernée dans les quarante-cinq jours à compter du dépôt public effectué conformément au paragraphe 2, alinéa 5.

Le conseil communal établit un avis au sujet de ces observations ainsi que sur l’ensemble du projet de plan directeur sectoriel.

Le ministre établit un rapport des avis qui, dans le délai visé au paragraphe 2, sont parvenus de la part des communes consultées. Sur base de ce rapport ainsi que de l’avis du Conseil supérieur, s’il est parvenu au ministre dans le délai précité, le ministre propose au Gouvernement les suites à réserver auxdits avis et les modifications éventuelles du projet de plan directeur sectoriel.

Après délibération du Gouvernement portant sur l’approbation définitive du plan directeur sectoriel, ce dernier est rendu obligatoire par règlement grand-ducal ».

L’incidence sur les autorisations de bâtir

Au niveau des autorisations de bâtir, le texte de loi retient :

« (1) Dès l’entrée en vigueur du règlement grand-ducal rendant obligatoire le plan directeur sectoriel, aucune autorisation de bâtir contraire aux prescriptions prévues par le plan directeur sectoriel ne peut être délivrée.

Sont exemptées de cette interdiction les autorisations de bâtir à délivrer en application d’un plan d’aménagement particulier dûment approuvé avant l’entrée en vigueur du plan directeur sectoriel et les autorisations de bâtir dont la demande a été introduite avant cette entrée en vigueur.

(2) Le règlement grand-ducal rendant obligatoire le plan directeur sectoriel peut comporter des zones qui se superposent de plein droit aux projets et plans d’aménagement général et aux projets d’aménagement particuliers qui n’ont pas encore été dûment approuvés avant l’entrée en vigueur du plan directeur sectoriel dans le cas spécifique prévu par l’article 11, paragraphe 2, point 9° ».

A noter également que des servitudes provisoires peuvent être décidées par le ministre ayant l'aménagement du territoire dans ses attributions au cours des des études ou travaux tendant à établir ou à modifier un plan directeur sectoriel ou un plan d’occupation du sol et jusqu’à ce qu’ils soient rendus obligatoires par règlement grand-ducal (ceci dans le but d'éviter que la réalisation de projets de construction hypothèquent la mise en oeuvre ultérieure d'un PDS ou d'un POS).

Ces servitudes provisoires a pour conséquence que "toute initiative d’élaboration d’un plan d’aménagement particulier « nouveau quartier », tout morcellement de terrains, toute modification de limites de terrains en vue de l’affectation de ceux-ci à la construction et toute construction ou réparation confortative ainsi que tous travaux généralement quelconques, à l’exception des travaux de conservation et d’entretien, sont interdits en tant qu’ils seraient contraires au projet de plan".

Aucune autorisation de construire ne peut être délivrée si elle contrevient à la décision précitée.

"Sont exceptées de cette interdiction les autorisations de bâtir à délivrer en application d’un plan d’aménagement particulier dûment approuvé avant la notification prévue au paragraphe 3 et les demandes d’autorisation de bâtir introduites avant cette notification".

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Pour aller plus loin, nous vous aiguillons vers les autres articles de notre étude traitant du sujet :

- Conférence des 12 & 14 juin 2018 : Plans directeurs sectoriels, droit de préemption, environnement.

- Plans directeurs sectoriels : débat « Lëtzebuerg zesummen entwécklen »

- Plans directeurs sectoriels – le Gouvernement cherche le dialogue

- Le Gouvernement annule la procédure d'adoption des plans directeurs sectoriels

- Opposition formelle du Conseil d'Etat au projet de loi portant modification de la loi sur l'aménagement du territoire

- Nouveaux amendements à la loi du 30 juillet 2013 concernant l'aménagement du territoire

- Plans sectoriels : la politique gouvernementale désavouée

- Les incohérences du plan sectoriel zones d'activités économiques

- Parlons expropriation

- Projet de loi modifiant la loi du 30 juillet 2013 concernant l'aménagement du territoire