Le plan directeur sectoriel "Logement"

Le plan directeur sectoriel « logement »

Le plan sectoriel « logement » (PSL) a pour objectif autoproclamé de lutter contre deux problèmes majeurs :

-       L’inadéquation des dynamiques spatiales du développement de l’habitat au Luxembourg avec les principes d’un développement durable du territoire,

 -       L’inadéquation entre l’offre et la demande du marché de logement.

 En effet, certaines communes rurales continuent à se développer à un rythme supérieur à celui des communes considérées comme prioritaires par l’étude IVL pour le développement de l’habitat. Il y a dès lors une incompatibilité avec les principes d’un développement territorial durable.

En ce qui concerne le déséquilibre entre l’offre et la demande du marché du logement, il y a lieu de constater qu’en dépit d’une croissance économique en baisse, le développement démographique continue de croître à un rythme soutenu. La production de nouveaux logements au cours des 20 dernières années n’a pas été suffisante pour répondre à la demande. De plus, le coût des logements atteint des niveaux critiques dans les espaces urbains et surtout dans l’agglomération de la Ville de Luxembourg, notamment pour les types de logements familiaux.

Les objectifs du PSL sont dès lors de contribuer à l’augmentation du nombre de logements dans les communes prioritaires, de limiter les extensions urbaines et progressivement le potentiel de croissance du nombre de logements dans les communes complémentaires, de promouvoir le développement de logements dans les espaces prioritaires d’urbanisation pour l’habitat et contribuer ainsi à une mixité des fonctions habitat et travail, de contribuer à la densification et au développement cohérent du tissu urbain et, enfin, de réserver des zones pour la réalisation de projets d’envergure destinés à l’habitat.

Le territoire sera divisé en 43 communes prioritaires (communes ayant le statut de CDA ou un potentiel équivalent, communes à proximité et étant directement agglomérées à un CDA, communes faisant partie des espaces conventionnés) et 63 communes complémentaires (communes avec un caractère rural à préserver, communes devant accueillir des activités, y compris résidentielles, compatibles avec leur échelle). Cette prescription sera applicable dès l’entrée en procédure du projet de PSL.

Les espaces prioritaires d’urbanisation pour l’habitat (EPU) (« Siedlungsschwerpunkte ») ont pour objectif de renforcer la centralité dans les communes et de limiter l’étalement urbain et le développement tentaculaire.

En principe, une seule localité pourra être prévue en tant que EPU et les fonds de cet espace devront être superposés à concurrence d’au moins 50% d’une zone d’urbanisation prioritaire.

Dans les EPU, la mise en œuvre des Plans d’aménagement particulier « nouveau quartier » (PAP NQ) doit également garantir des jonctions physiques et fonctionnelles avec le tissu urbain existant ainsi que des connexions aisées avec les équipements collectifs, les services, les commerces et les TEC.

Suivant l’article 8 du projet de plan, l’EPU peut, exceptionnellement, être constitué de plusieurs localités attenantes d’une ou de plusieurs communes sous condition qu’elles forment une entité spatiale urbanisée.

Les EPU devront répondre aux caractéristiques suivantes : part significative de la population communale, certain degré de mixité des fonctions urbaines, équipements collectifs notamment d’ordre socio-éducatif, services et commerces de proximité, desserte minimale par les transports en commun.

Si l’ensemble des ces critères cumulatifs ne peut être rempli, la commune devra désigner un EPU répondant au mieux aux critères précités (article 8.3 PSL)

L’article 9 du PSL prévoit que le potentiel de logement doit prioritairement être réparti dans l’EPU, sauf si des raisons ayant trait à la configuration géographique des lieux ou des raisons d’ordre légal le justifient.

Dans les espaces non prioritaires pour l’habitat (ENPU), seules des mesures d’arrondissement du tissu urbain existant sont possibles sans qu’une croissance du nombre de logements supérieurs à 10% dans cette localité ne puisse en résulter. Pour les localités comprenant 20 logements ou moins, cette croissance maximale du nombre de logements est portée à 20%.

Pour ce qui est du calcul du potentiel de croissance du nombre de logements, seules les zones mixtes ou les zones d’habitation soumises à un PAP NQ sont prises en compte. Les zones d’aménagement différé (ZAD), les zones soumises à un PAP « quartier existant » (PAP QE) et les zones ou parties de zones entièrement viabilisées et couvertes par un PAP NQ ne sont pas prises en compte pour le calcul. Le PSL prévoit aussi des zones d’envergure pour la réalisation de projets destinés à l’habitat qui ne sont pas obligatoirement comptabilisées dans le calcul pour le potentiel de croissance du nombre de logements.

Après mise en conformité avec le PSL, le PAG d’une commune prioritaire doit désigner des zones mixtes ou zones d’habitation soumises à un PAP NQ présentant un potentiel de croissance d’au moins 20% des ménages existants. Un potentiel de croissance inférieur à 20% est possible si la configuration géographique ou des raisons d’ordre légal, social ou économique dûment motivées dans l’EPU du PAG le justifient.

Le PAG d’une commune complémentaire devra désigner des zones mixtes ou zones d’habitation soumises à un PAP NQ présentant un potentiel de croissance inférieur ou égal à 10% sur 12 ans des ménages existants. Des prescriptions dérogatoires sont néanmoins prévues à l’article 7 du PSL.

L’article 7.3 qui est relatif aux extensions urbaines dans les communes complémentaires prévoit que toute extension doit concerner la localité ou l’entité spatiale urbanisée de l’EPU. Les extensions urbaines entraînant pour l’ensemble de la commune un potentiel total de croissance du nombre de logements supérieur à 10% sur 12 ans doivent parallèlement être accompagnées d’un reclassement d’une surface d’un potentiel de croissance identique à celui du dépassement en ZAD ou toute autre zone non destinée à l’habitation, sans préjudice des mesures d’arrondissement. Une prescription transitoire relative aux extensions urbaines et prévue à l’article 16 (2) du PSL.

En ce qui concerne la densité du logement, l’article 10 prévoit pour les communes prioritaires un minimum de 25 unités de logements par hectare brut dans l’EPU et entre 15 et 25 unités de logements par hectare brut dans un ENPU. Pour les communes complémentaires, il faut entre 20 et 30 unités de logements par hectare brut dans un EPU et entre 15 et 25 unités de logements par hectare brut dans un ENPU.

 L’article 11 prévoit encore des projets d’envergure destinés à l’habitat qui sont des projets modèle en vue du développement du logement et de la promotion de nouvelles formes d’habitat durable. L’objectif est une production rationnelle et rapide de logements durables en grande quantité et un blocage du prix du foncier afin d’éviter toute spéculation.

Un droit de préemption est conféré à l’Etat pour les terrains concernés (article 12).

Les critères prévus pour la réalisation de zones pour projets d’envergure sont prévus à l’article 11.4 :

-         Minimum 30% de logements à coût modéré

-         Réalisation de logements locatifs sociaux en fonction des besoins locaux ou régionaux

-         Urbanisation faiblement consommatrice du sol avec min. 20 log/ha brut sans préjudice des minima de l’article 10

-         Nouveaux types de logements doivent être créés : logements modulables et évolutifs et le logement intégré (Einliegerwohnung)

Une desserte minimale par des transports collectifs est à garantir avant l’occupation des immeubles.

L’objectif est en effet de mettre en œuvre rapidement ces projets au moyen de plans d’occupation du sol (POS) et sous forme de projets pilotes de plusieurs zones prioritaires. Des sites d’une superficie totale de 90 ha pour plus de 2000 logements sont visés.

Pour plus d'informations : commandez notre étude critique sur les plans directeurs sectoriels.

Nous renvoyons également à :

-       Notre article intitulé : « Le plan directeur sectoriel « Zones d’activités économiques » ;

-       Notre article intitulé : « Le plan directeur sectoriel « Paysage » » ;

-       Notre article intitulé : « Le plan directeur sectoriel : « Transports » » ;

-       Notre article intitulé : « Les plans directeurs sectoriels : Quels droits pour le citoyen ? » ;

-       Notre article intitulé « Les plans directeurs sectoriels annoncés pour fin mai 2014 » ;

-       Notre article intitulé « L’urbanisme au cœur des débats de l’état de la nation »

-       L’article relatif à la loi du 30 juillet 2013 concernant l’aménagement du territoire ;

Par Me Alexandra BOCHET