La performance énergétique des bâtiments

LA PERFORMANCE ENERGETIQUE DES BATIMENTS

 

 

Le secteur du bâtiment, dans l’Union Européenne, est le principal consommateur d’énergie avec plus de 40% des consommations énergétiques totale[1].

 

Pour cette raison, l’action de réduction des consommations d’énergies dans le bâtiment constitue l’une des priorités des politiques de l’Union Européenne à long terme.

 

La directive 2002/91/CE du Parlement européen et du Conseil 16 décembre 2002 est venue poser la première pierre de la réglementation en matière de performance énergétique des bâtiments.

 

La performance énergétique d’un bâtiment peut se définir comme « la quantité d’énergie calculée ou mesurée nécessaire pour répondre aux besoins énergétiques liés à une utilisation normale du bâtiment », ce qui inclut « l’énergie utilisée pour le chauffage, le système de refroidissement, la ventilation, la production d’eau chaude et l’éclairage[2].»

 

La quantité d’énergie nécessaire résulte d’un calcul qui prend en compte différents facteurs qui influencent la demande d’énergie tels que l’emplacement du bâtiment, l’exposition solaire, l’isolation thermique…

 

Même si l’arsenal législatif et réglementaire luxembourgeois contenait déjà la loi du 5 août 1993 concernant l’utilisation rationnelle de l’énergie et le règlement grand-ducal du 22 novembre 1995 concernant l’isolation thermique des immeubles, le Grand-duché a dû, sous l’impulsion européenne, mettre en place des mesures telles que le passeport énergétique.

 

1. I.                   POLITIQUE D’INCITATION À LA PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE DES BÂTIMENTS AU NIVEAU EUROPÉEN

 

La directive 2010/31/UE du Parlement européen et du conseil du 19 mai 2010 sur la performance énergétique, qui refonde en partie la directive 2002/91/CE[3] , a pour objet de «promouvoir l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments dans l'Union, compte tenu des conditions climatiques extérieures et des particularités locales, ainsi que des exigences en matière de climat intérieur et du rapport coût/efficacité. »

 

Dans les grandes lignes, cette directive fixe des exigences minimales optimales en matière de performance énergétique.

 

A titre d’exemple, ce texte impose un cadre commun pour le calcul de la performance énergétique, une inspection régulière des systèmes de chauffage et de climatisation, la certification de la performance énergétique des bâtiments pour permettre aux propriétaires et/ou locataires de comparer et dévaluer cette performance, l’utilisation des énergies renouvelables pour les constructions neuves.

 

L’objectif est clair : tous les nouveaux bâtiments doivent avoir une consommation d’énergie quasi nulle d’ici le 31décembre 2020.

 

La directive 2012/27/UE du Parlement européen et du conseil 25 octobre 2012 relative à l’efficacité énergétique définit un ensemble de mesures à destination des particuliers, des entreprises et des pouvoirs publics dans le but d’accroitre de 20% l’efficacité énergétique pour 2020 et d’au moins 32,5% d’ici 2030.

 

En 2018, la directive 2018/844/UE du Parlement européen et du conseil du 30 mai 2018 a modifié les deux directives précitées.

 

L’objectif visait essentiellement à établir des stratégies de rénovation à long terme pour soutenir la rénovation des bâtiments résidentiels et non résidentiels en parc immobilier à haute efficacité énergétique et décarboné d’ici à 2050.

 

La directive révisée prévoit notamment :

 

-         de favoriser l’utilisation des technologies de l’information et de la communication et celles d’automatisation intelligente et de contrôle dans les bâtiments ;

 

-         d’élargir le champ d’application de l’actuel régime d’inspection des systèmes de chauffage et de climatisation afin d’inclure les systèmes combinés (incluant la ventilation) et de rendre compte de la performance de ces systèmes dans des conditions de fonctionnement courantes ;

 

-         d’introduire un « indicateur du potentiel d’intelligence » pour évaluer la capacité des bâtiments à s’adapter aux besoins de leur occupant, optimiser son fonctionnement et interagir avec le réseau.

 

Une recommandation (UE) 2019/786 de la commission du 8 mai 2019 sur la rénovation des bâtiments publiée au journal officiel de l’union européenne comporte des lignes directives que les Etats membres doivent suivre pour la transposition des exigences prévues par la directive 2018/844/UE.

 

II)                LA REGLEMENTATION RELATIVE A LA PERFORMANCE ENERGETIQUE DES BATIMENTS EN DROIT INTERNE

 

Le règlement grand-ducal modifié du 30 novembre 2007 concernant la performance énergétique des bâtiments d’habitation et le règlement grand-ducal modifié du 31 août 2010 concernant la performance énergétique des bâtiments fonctionnels transposent en droit interne la directive 2002/91/CE qui, comme nous venons de le voir, a été modifiée par la directive 2010/31/UE.

 

Le but étant d’établir un cadre commun pour promouvoir l’amélioration de la performance énergétique globale des bâtiments sur le territoire.

 

L’article 2 du règlement grand-ducal modifié du 30 novembre 2007[4] (bâtiments d’habitation) tout comme l’article 3 du règlement grand-ducal du 31 août 2010[5] (bâtiments fonctionnels) retiennent la même définition pour le bâtiment: « une construction dotée d’un toit et de murs dans laquelle de l’énergie est utilisée pour réguler le climat intérieur; ce terme peut désigner un bâtiment dans son ensemble ou des parties de bâtiments qui ont été conçues et modifiées pour être utilisées séparément ».

 

Cette définition permet de circonscrire le champ d’application de la réglementation.

 

A)    Propos préliminaires, coup d’œil sur le certificat de performance énergétique (CPE)

 

Le certificat de performance énergétique ou passeport énergétique est un document permettant de renseigner de manière claire et précise les points forts et les points faibles d’un bâtiment en matière de performance énergétique.

 

Il s’agit d’un label de qualité pour la performance énergétique des bâtiments d’habitation.

 

Grâce à cet outil efficace, les futurs acquéreurs et locataires sont en mesure d’évaluer et comparer, sans connaissances techniques ardues, différents biens proposés sur le marché en termes de consommation d’énergie : par exemple s’agit-il plus d’un bâtiment économe ou énergivore ?

 

Il existe une approche différenciée des certificats de performances énergétiques en fonction du type de bâtiment, étant précisé qu’ils ont une durée de validité de 10 ans à compter de leur établissement.

 

Pour les bâtiments d’habitation[6], trois classes figurent sur le passeport énergétique :

 

-         la classe de performance énergétique du bâtiment qui est « déterminée en fonction du besoin en énergie primaire. Le besoin en énergie primaire tient compte de l’enveloppe thermique ainsi que des installations techniques du bâtiment. De plus, il tient compte de l’aspect environnemental de la source d’énergie utilisée » ;

 

-         la classe d’isolation thermique, est « déterminée en fonction du besoin en chaleur de chauffage. Le besoin en chaleur de chauffage tient compte de la qualité thermique des murs, toits, dalles et des fenêtres ainsi que du type de construction, de la qualité d’exécution et de l’orientation du bâtiment » ;

 

-         la classe de performance environnementale qui dépend des émissions de CO₂.

 

Pour chaque classe, le niveau de performance varie de A (classe la plus performante) à I (classe la moins performante).

 

Pour les bâtiments fonctionnels, il existe deux types de passeport énergétiques :

 

-         le premier se base sur la consommation énergétique mesurée[7] et contient les informations suivantes : indice de consommation de chaleur, indice de consommation d’électricité.

 

-         le second se base sur le besoin énergétique calculé[8], il contient, comme celui relatif au bâtiment d’habitation, des indications relatives à la classe de performance énergétique, la classe d’isolation thermique, la classe de performance environnementale, mais également des indications relatives au besoin en énergie primaire ( chauffage, éclairage, ventilation, froid, eau chaude sanitaire, énergie auxiliaire).

 

B)    Mise en œuvre pour les bâtiments d’habitation

 

Un bâtiment d’habitation se définit par une surface de référence énergétique utilisée à raison d’au moins 90% de cette surface à des fins d’habitation.

 

Comme vu supra, l’objectif du passeport énergétique pour les bâtiments d’habitation est de délivrer pour l’acheteur ou locataire intéressé une information relative à la consommation du bien.

 

Pour cette raison, les annonces immobilières de vente et de location qui paraissent dans les médias commerciaux doivent afficher la classe de performance énergétique (besoin en énergie primaire) et la classe d’isolation thermique (besoin en chaleur).

 

Le passeport énergique est nécessaire^[9] dans les cas suivants :

 

-         pour toute nouvelle construction, et doit être annexé avec une étude de faisabilité concernant l’utilisation des énergies renouvelables à la demande de permis de construire ;

 

-         pour l’extension d’un bâtiment existant ;

 

-         pour une modification, ou une transformation substantielle, d’un bâtiment existant (autorisation de bâtir exigée), si la surface de l’élément modifié de l’enveloppe thermique dépasse de 10% la surface du même élément existant (murs, fenêtres, toiture…) et si la modification a un impact sur le comportement énergétique du bâtiment ;

 

-         en cas de changement de propriétaire ou de locataire ;

 

-         dans l’hypothèse de la vente d’un bâtiment qui sera démoli après l’achat, et si le bâtiment dispose d’installation de chauffage, de murs extérieurs et d’un toit ;

 

-         en cas de modification d’installations techniques, si les modifications de ces installations techniques dépassent 1.500 euros (pour une maison unifamiliale) ou 3.000 euros (pour une maison plurifamiliale).

 

En cas de succession ou de donation, et dans le cadre de la vente d’une ruine ou d’un bâtiment n’ayant pas d’installation de chauffage et qui fera l’objet d’une démolition après achat, l’établissement d’une telle certification n’est pas demandé.

 

 

C)    Mise en œuvre pour les bâtiments à usage non résidentiel dits bâtiments fonctionnels

 

On parle de bâtiment fonctionnel lorsque moins de 90% de sa surface est destinée à des fins d’habitation.

 

Dans le cas d’un bâtiment fonctionnel neuf, le certificat de performance énergétique livre des informations sur le besoin énergétique calculé du bâtiment et ses émissions de CO₂.

 

Dans le cas d’un bâtiment fonctionnel existant, le certificat de performance énergétique livre des informations sur la consommation énergétique mesurée du bâtiment (thermique et électrique).

 

Sur la validité du certificat de performance énergétique, le règlement grand-ducal du 26 mai 2014 est venu modifier le règlement grand-ducal sur les bâtiments fonctionnels en précisant qu’il devra être complété, par un expert, 4 ans après leur établissement puis tous les 3 ans, avec les consommations énergétiques mesurées pour les 3 années révolues.

 

• Les types de bâtiments exclus du champ d’application

 

Le règlement grand-ducal du 31 août 2010 a exclu six sortes de bâtiments du champ d’application de la réglementation, à savoir:

 

-         les ateliers et bâtiments agricoles qui présentent une faible demande d’énergie[10], il est à souligner que seuls les bâtiments agricoles sont exclus dans un tel cas. Tel n’est pas le cas pour un hangar de stockage ;

 

-         les bâtiments dont la destination exige une ouverture large et permanente vers l’extérieur (tel les abris pour voitures ou personnes), notons que l’ouverture doit être permanente ;

 

-         les bâtiments dont lesquels l’énergie est utilisée exclusivement dans les procédés de production (nous pensons notamment à l’industrie sidérurgique) ;

 

-         les bâtiments érigés à titre provisoire dont l’utilisation prévisible ne dépasse pas deux années ;

 

-         les bâtiments servant de lieu de culte et destinés à l’exécution de pratiques religieuses ;

 

-         les bâtiments indépendants dont la surface de référence énergétique « An » est inférieure à 50 m2.

 

• L’obligation d’établir un certificat de performance énergétique dans les cas suivants :

 

Un certificat de performance énergétique doit être joint à une demande d’autorisation de construire pour :

 

-         toute construction d’un bâtiment fonctionnel ;

 

-         toute extension ou toute modification d’un bâtiment fonctionnel.

 

Il doit également être joint pour toute demande d’autorisation d’exploitation pour établissement classés.

 

Par ailleurs, il doit également être établi:

 

-         pour toute transformation substantielle[11] d’un bâtiment fonctionnel ;

 

-         pour tout changement de propriétaire ou de locataire dans un bâtiment fonctionnel existant, si ce dernier ne dispose pas déjà d'un passeport énergétique valide ;

 

-         lorsqu'il s'agit d'un bâtiment fonctionnel dont une surface de référence énergétique An supérieure à 500 mètres carrés est occupée par une autorité publique et fréquemment visitée par le public, si le bâtiment en question ne dispose pas déjà d'un certificat de performance énergétique valide. Le 9 juillet 2015, le seuil de 500 mètres carrés est abaissé à 250 mètres carré[12].

 

 

III)             L’IMPACT DES EXIGENCES ENERGETIQUES SUR L’AUTORISATIONS DE BATIR

 

Ces deux notions sont infiniment liées puisque le certificat de performance énergétique fait partie de la liste des documents qui doivent être présentés à l’administration communale lors du dépôt de la demande d’autorisation de bâtir ou de transformation.

 

Cela s’applique aussi bien aux bâtiments d’habitation qu’aux bâtiments fonctionnels, et découle de l’article 3 du règlement grand-ducal modifié du 30 novembre 2007 et l’article 4 du règlement grand-ducal modifié du 31 août 2010.

 

Ainsi, une autorisation de bâtir ne peut être délivrée que si le certificat de performance énergétique est complet et que les exigences minimales et générales qui y figurent en matière d’efficacité énergétique sont respectées.

 

Comme nous l’avons déjà évoquée, toute demande d’autorisation pour la construction d’un bâtiment d’habitation neuf, l’extension ou la modification d’un bâtiment habitation, doivent être accompagnée :

 

-         du calcul de la performance énergétique du bâtiment,

 

-         d’un certificat de performance énergétique,

 

-         d’une étude de faisabilité.

 

En vertu de son pouvoir de police administrative, le bourgmestre (ou son délégué) a le droit de se rendre sur le chantier et de contrôler les travaux de construction pour vérifier leur conformité au passeport énergétique.

 

Une fois la construction du bâtiment achevée – construction neuve, extension, modification du bâtiment existant – un certificat de performance énergétique « as built » doit être présenté à l’autorité compétente, et ce dans un délai de deux mois à compter du début d’utilisation ou de la réception définitive du bâtiment. Il permet de retracer l’existence d’éléments, qui diffèrent de la phase de planification, ayant un impact sur l’efficacité énergétique du bâtiment.

 

 

IV)             L’EVOLUTION DES EXIGENCES ENERGETIQUES POUR LES NOUVELLES CONSTRUCTIONS

  

Au terme de la directive 2010/31/UE, un bâtiment dont la consommation d’énergie est quasi nulle est définit comme « un bâtiment qui a des performances énergétiques très élevées déterminées conformément à l’annexe I. La quantité quasi nulle ou très basse d’énergie requise devrait être couverte dans une très large mesure par de l’énergie produite à partir de sources renouvelables, notamment l’énergie produite à partir de sources renouvelables sur place ou à proximité. »

 

Le règlement grand-ducal du 23 juillet 2016 modifiant la réglementation relative à la performance énergétique des bâtiments d’habitation apporte une précision en déterminant que ce type de bâtiment correspond à un bâtiment présentant des exigences minimales strictes à respecter à partir du 1^er janvier 2017.

 

A compter de cette date, chaque nouvelle construction d’un bâtiment d’habitation au Luxembourg doit correspondre à un bâtiment dont la consommation d’énergie est quasi nulle (NZEB = Nearly Zero Energy Building).

 

Ce type de maison « à basse consommation d’énergie » ou dite « passive » suppose une isolation thermique particulièrement efficace, des fenêtres à bilan énergétique positif, une construction sans ponts thermiques et une enveloppe du bâtiment étanche à l’air.

 

V)                Mise en situation : livraison d’un bâtiment moins performant que contractuellement prévu

 

Nous sommes dans la situation où le constructeur s’est engagé à construire une maison dite de « basse consommation d’énergie » mais il s’avère que celle livrée est moins performante.

 

Le défaut de conformité s’analyse comme une différence entre ce qui avait été prévu et ce qui a été effectivement remis.

 

A l’heure actuelle, il semblerait que la jurisprudence civile ne se soit pas encore prononcée sur l’annulation d’une vente sur le terrain du dol ou de l’erreur (application du droit commun des contrats) en raison du non-respect de la performance énergétique promise du bâtiment.

 

Toutefois, un jugement du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg (10^ème chambre) du 8 décembre 2017rôle n°165105 semble s’être penché, en autre, sur la question de la non-conformité de la chose délivrée, en l’occurrence la construction d’une maison à «  basse consommation d’énergie » en condamnation le constructeur à reprendre certains désordres.

 

En France, la troisième chambre civile de la cour de cassation a rappelé que le diagnostique de performance énergétique (DPE) n’a qu’une valeur informative et que par conséquent le préjudice subi par l'acquéreur du fait de la mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien vendu ne consiste pas dans le coût de l'isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente (Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n° 18-23.251, n° 983 FS - P + B + I).

 

Au 1^er janvier 2021, une nouvelle étape sera franchie chez nos voisins français puisque l’article 179 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dite « ELAN » prévoit de modifier le code de la construction et de l’habitation afin de supprimer le caractère informatif du DPE et rendre ses informations opposables au vendeur et au bailleur.

 

Ainsi, les préjudices résultant d’un DPE erronée pourraient à l'instar des préjudices qui résultent des erreurs de diagnostics dans les autres documents fournis à l'acquéreur ou au locataire (présence d'amiante, de termites, de plomb ou mauvaise installation électrique, de gaz ou d'assainissement non collectif) faire l’objet d’une indemnisation du préjudice matériel subi.

 

Au vu de l’intérêt croissant des consommateurs par rapport à la performance énergétique des bâtiments qu’ils sont appelés à acquérir ou louer, respectivement de la place de plus en plus centrale de cette thématique dans la règlementation à l’aune de la lutte contre le changement climatique, il est fort probable que les litiges en la matière soient également appelés à croître.  

 

 

Sarah BURLET, juriste.

Me Sébastien COUVREUR, avocat à la Cour.