Le paiement du loyer dépend-il de l’émission d’une facture en matière de bail commercial?
Le paiement du loyer dépend-il de l’émission d’une facture en matière de bail commercial?
Il arrive fréquemment que le bailleur commerçant émette des factures à la charge du locataire commerçant pour avoir paiement de sa créance de toute nature : charges, décompte des frais locatifs et loyers.
Que se passe- t-il si à un moment donné, le bailleur arrête d’émettre des factures et réclame le loyer ?
Cette question s’est posée dans un cas d’espèce. Elle a toute son importance car la solution donnée par la jurisprudence est valable pour tous les baux commerciaux ou professionnels.
Le locataire a refusé de payer le loyer aux motifs que le bailleur aurait une obligation qui résulterait des dispositions légales applicables en matière de comptabilité entre sociétés, en ce que les sociétés commerciales ne peuvent s’acquitter de dettes au profit d’autres sociétés commerciales que sur base de factures alors que son contrat de bail stipulait que le loyer ainsi convenu entre parties sera payable d’avance le premier de chaque mois, contre quittance ou par virement au compte no (…). Le locataire n’a jamais précisé les dispositions légales suivant lesquelles le bailleur serait dans l’obligation d’établir des factures quant aux paiements des loyers.
En première instance et en instance d’appel, les arguments du locataire ont été écartés pour deux motifs qui sont les suivants :
- son contrat de bail ne mettait pas une telle obligation dans le chef de son bailleur,
- le locataire ne précisait pas en vertu de quelle disposition légale une société commerciale ne saurait s’acquitter de loyers au profit d’une autre société commerciale que sur base d’une facture (jugement d’instance d’appel du 19 mars 2019, no 2019TALCH14/00056).
Qu’en est-il de la situation en présence d’une stipulation contractuelle contenant une telle obligation dans le chef du bailleur ?
La solution est identique à celle retenue par le jugement du 19 mars 2019. En effet, il existe une décision d’instance d’appel du Tribunal d’arrondissement du 5 février 2016, jugement no 34/2016, no 164262 du rôle, suivant laquelle le bailleur n’a aucune obligation d’émettre des factures pour avoir le paiement du loyer si le contrat de bail stipule que le loyer doit être payable le premier de chaque mois et ce même en présence d’une clause contractuelle prévoyant l’émission d’une facture.
Indépendamment de ces décisions, en matière de bail à loyer, le paiement de loyer ne peut pas dépendre de l’émission d’une facture.
Il y a lieu de faire un petit rappel quant à la notion de facture.
Il n’existe pas de définition légale de la notion de facture en droit luxembourgeois. La notion de facture a été définie par la jurisprudence, comme étant « un écrit donné par un commerçant et dans lequel sont mentionnés l’espèce et le prix des marchandises ou de services, le nom du client et l’affirmation de la dette de ce dernier et cet écrit est destiné à être remis au client afin de l’inviter à payer la somme indiquée. », Cour d’appel, 5 janvier 1993, Pas.29, p.58.
Le contrat de bail n’est ni une vente de marchandise ni une prestation de service.
Me Sevinc GUVENCE
Avocat à la Cour