Baux : la question de l'indexation du loyer.

Baux : la question de l'indexation du loyer.

Une clause d’indexation de loyer est valable dans tous les contrats de baux qui ne tombent pas sous le champ d’application de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. En effet, en matière de bail à usage d’habitation, l’article 5-5 de la prédite loi interdit la clause d’indexation du loyer en disposant que « Les clauses de valeur conventionnelles qui diffèrent du régime prévu par la présente loi perdront leur effet à partir du premier terme suivant la date d’une réclamation adressée par lettre recommandée au bailleur. Toutes autres stipulations inscrites dans les contrats de bail et destinées à priver d’effet une disposition de la présente loi sont nulles de plein droit ».

Dans les baux commerciaux ou administratifs, la clause d’indexation est souvent rédigée comme suit :

« Le montant du loyer est lié à l'indice des prix à la consommation soit l'indice général raccordé à la base du 1er janvier 1948 publié par le Statec en considérant le chiffre officiel du mois qui précédent la signature du bail comme indice de base.

A la date anniversaire du bail, il sera procédé d'office à l'ajustement proportionnel du loyer sur base de l'indice des prix du mois précédent l'échéance annuelle du présent contrat suivant la formule:

LOYER DE BASE   X   NOUVEL INDICE 

_____________________________________     =   LOYER AJUSTE/LOYER INDEXE

 INDICE DE BASE

En conséquence, la modification dudit indice entraînera automatiquement et sans mise en demeure, une modification proportionnelle du loyer.

Ce loyer ajusté ne pourra jamais descendre en dessous du loyer en cours à la date d'adaptation».

Comme dans notre exemple, dans la majorité des cas, la clause contractuelle ne précise pas la personne habilitée à réajuster le loyer en application de l’indexation du loyer.

Un jugement du 19 mars 2019, intervenu en instance d’appel no 2019TALCH14/00056, vient de répondre à la question en déclarant que :

-une fois insérée dans le contrat, sa validité ne peut plus être remise en cause par le locataire,

-elle fait partie intégrante du loyer,

-elle est exigible automatiquement aux échéances conventionnellement prévues pour le paiement du loyer,

-le locataire doit lui-même faire les calculs pour l’application de la clause indiciaire,

-elle peut également être réclamée après une résiliation du contrat de bail.

Le prédit jugement s’est encore prononcé sur la validité d’une réclamation avec effet rétroactif en cas d’oubli du bailleur face à l’opposition du locataire qui faisait valoir une renonciation dans le chef du bailleur. Il a été retenu que la renonciation ne se présumant pas, le fait que le bailleur n’ait réclamé l’indexation des loyers, de façon rétroactive, que quelques années après, ne permet pas, en l’absence d’un acte manifestement sans équivoque la volonté de renoncer à la clause d’indexation des loyers échus, dans son chef. Cette position s’aligne à celle  déjà été adoptée par la Cour de Cassation par un arrêt du 28 février 2013, no 14/13.

En ce qui concerne la rétroactivité, il y a lieu de souligner que le bailleur est limité à réclamer les adaptations uniquement pour les cinq dernières années. Faisant partie intégrante du loyer, elles sont soumises à la prescription quinquennale et ce conformément à l’article 2227 du Code civil.

Me Sevinc GUVENCE

Avocat à la Cour