Lettre ouverte de l'ordre des architectes et des ingénieurs-conseils.
Il nous a paru intéressant de reprendre sur le présent blog certaines propositions de l'OAI formulées à destination du formateur du nouveau Gouvernement, dès lors qu'elles présentent des pistes de réflexions - pour la plupart déjà exposées par le passé, mais non moins pertinentes - concernant le secteur immobilier.
Ainsi, l'OIA préconise-t-il, "un véritable code coordonné de la construction". Nous ne pouvons que souscrire à cette idée, alors que la construction est aujourd'hui régie par différentes législations éparses, qu'il conviendrait effectivement de coordonner. Cette coordination a d'ores et déjà été entamée par le biais de la standardisation des PAG des communes, qui, par le biais de leurs refontes, sont appelés à répondre à une même logique systémique. Dans le prolongement de cette idée, nous plaiderons pour qu'une chambre du tribunal d'arrondissement soit spécialement désignée pour les litiges en droit de la construction, vu les spécificités et la complexité de cette matière. Cette chambre pourrait également connaître des affaires pénales d'infractions urbanistiques ou environnementales.
L'OAI suggère ensuite l'instauration d'un "guichet unique", permettant à l'administré d'être confronté à un seul interlocuteur. Des efforts en ce sens ont été effectués il y a peu par la création de la cellule de facilitation urbanisme et environnement et par des initiatives similaires au niveau du ministère de l'Intérieur. Néanmoins, dans ce contexte, l'administré reste confronté à plusieurs administrations, qui, il est vrai, se coordonnent. L'idéal serait, selon nous, l'institution d'un permis unique, à l'instar de ce qui existe en Belgique lorsqu'un projet est soumis tant à un permis d'urbanisme qu'à un permis d'environnement. Ainsi, l'on pourrait tout à fait envisager que les immeubles nécessitant des autorisations d'exploitation et des permis de construire fassent l'objet de permis unique (a fortiori lorsque la compétence pour octroyer l'autorisation commodo relève du bourgmestre), respectivement lorsqu'il s'agit d'une construction en zone verte, soumise aux autorisations respectives du ministre de l'Environnement et du bourgmestre.
L'OAI recommande encore d'"augmenter massivement l'offre de terrain à bâtir et l'accession aux terrains à bâtir, notamment en recourant aux contrats d’aménagement (Baulandvertrag)". Si nous souscrivons évidemment à cette recommandation, qui recoupe d'ailleurs les constats politiques quant à la pénurie de logements, force est néanmoins de constater que bien souvent, dans le cadre des modifications des PAG des communes, cet objectif n'est pas rempli. Régulièrement en effet, le potentiel constructible des terrains se voit revu à la baisse suite à la refonte des PAG, en particulier dans les quartiers existants. Dans le cadre de cet exercice, les communes ne prennent au surplus que trop souvent en compte des calculs théoriques du potentiel de croissance du nombre de logement, sans tenir compte des réalités matérielles qui peuvent constituer un obstacle à cette croissance. Il faut dire que les administrations communales sont parfois assises entre deux chaises, entre la volonté de conserver des quartiers d'habitation de faible densité de logement (maisons unifamiliales, maisons "4 façades") et la nécessité d'accueillir d'avantage de résidents. Les administrations communales disposent, d'ores et déjà, des outils juridiques permettant de booster la réalisation de projets immobiliers. Ainsi par exemple, elles peuvent classer certains terrains en "zone prioritaire d'urbanisation". Si ces terrains ne sont pas urbanisés dans un délai maximal de 12 ans, ils sont automatiquement reclassés en zone d'aménagement différé, soit en zone de réserve foncière urbanisable à long terme. Ce mécanisme permet d'inciter les propriétaires concernés à urbaniser leurs terrains.
Finalement nous rejoignons également l'OAI dans sa demande visant à "élargir l’obligation d’assurance à tous les acteurs du secteur de la construction, dont les entrepreneurs et les promoteurs-constructeurs". Nous pensons en particulier pour notre part à l'assurance "tous risques chantiers". Trop souvent, le constructeur dispose d'une assurance qui ne couvre qu'un montant négligeable en considération des risques encourus, notamment pour la stabilité des immeubles voisins. Il faut noter cependant que le projet de loi n° 5704 portant réforme des régimes de responsabilité en matière de construction et modifiant le code civil ne comporte pas d'article actuellement en lien avec une quelconque obligation d'assurance et surtout qu'il n'a plus évolué depuis... 2013.
Le texte de la lettre de l'OAI est disponible ici.
Les opinions exprimées dans le cadre du présent article n'engagent que son auteur.
Par Me Sébastien COUVREUR
Avocat à la Cour