Droit des contrats : La clause suspensive

La condition suspensive dans les compromis de vente

Les compromis de vente sont en principe des ventes fermes emportant dès leur signature des conséquences sur les obligations du vendeur et de l’acquéreur prévues au contrat, sur le transfert de propriété du bien vendu, sur les risques encourus par l’immeuble ainsi que sur les incidences fiscales de l’opération.

Les compromis peuvent toutefois être assortis de conditions suspensives, telles que généralement l’obtention d’un crédit immobilier, ou bien l’obtention d’autorisations administratives relatives à des travaux de construction ou de transformation, stipulées au bénéfice de l’acquéreur ou bien du vendeur, voire au bénéfice des deux parties, et dont dépend l’exécution du contrat.

Lorsqu’une ou plusieurs conditions suspensives sont prévues au contrat, le contrat existe, mais les parties ne peuvent exiger l’exécution du contrat tant que celle(s)-ci ne s'est / ne se sont pas réalisée(s).

La condition suspensive est un évènement futur, dont la réalisation est incertaine. Il s’agit d’un évènement dont dépendra la création d’un rapport de droit : aussi longtemps que la condition n’est pas réalisée, l’obligation n’existe pas encore.

En revanche, lorsqu’elle se réalise, la condition produit son effet rétroactivement, c’est-à-dire que l’obligation devient pure et simple, et est donc sensée exister dès l’origine.

Les parties peuvent néanmoins déroger à cette règle, et différer la date de l’existence de l’obligation : à titre d’illustration, dans le cadre de la vente, en principe l’obligation du vendeur de transférer la propriété à l’acheteur est suspendue jusqu’à l’accomplissement de la condition, mais dès la réalisation de celle-ci, l’obligation de transférer la propriété du bien est sensée exister au jour de la conclusion de la vente. Aussi, il est tout à fait possible de prévoir que l’obligation pour le vendeur de transférer la propriété du bien immobilier soit différé à la date de la signature de l’acte authentique, ou du paiement du prix, ce qui permettra à l’acquéreur de se prémunir des risques causés ou subis par le bien jusqu’à ces dates.

Il faut savoir que si le débiteur de la condition empêche la réalisation de celle-ci, elle est réputée accomplie, c’est-à-dire qu’elle est sensée avoir été réalisée. Il s’agira par exemple pour l’acquéreur, de ne pas accomplir les démarches nécessaires pour l’obtention d’un crédit endéans les délais requis. Dans ce cas, il est considéré que l’acquéreur dispose du financement nécessaire à l’acquisition, et le vendeur est en droit de poursuivre l’exécution du contrat de vente.

Il faut garder également à l’esprit que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un évènement arrivera, sans qu’il n’y ait de temps fixé, cette condition peut toujours être accomplie et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’évènement n’arrivera pas.

Aussi, il n’est pas rare de se voir heurter à la difficulté qu’aucune date limite n’ait été fixée par les parties pour l’accomplissement de la condition suspensive, de telle manière que le vendeur soit, entre autres conséquences, contraint d’immobiliser son bien pendant quelques années sans que la vente ne puisse se réaliser. Raison pour laquelle il sera conseillé d’assortir la condition suspensive d’un délai ultime de réalisation.

Enfin, si la condition suspensive ne se réalise pas, et en cas de défaillance de celle-ci, il est considéré que le droit qui lui était subordonné n’existe pas. Le contrat est alors frappé de caducité.

Par Me Figen GÖKCE

Avocat à la Cour