L’exception d’inexécution n’est pas se faire justice à soi-même !

L’exception d’inexécution n’est pas se faire justice à soi-même !

L’exception d’inexécution (issue de l'"exceptio non adimpleti contractus" du droit romain) prévue à l’article 1134-2 du Code civil est sous-entendue dans tout contrat synallagmatique. Elle permet à l’un des contractants de suspendre l’exécution de son obligation formant la contre partie directe de celle que son cocontractant n’exécute pas.

En matière de bail à loyer, il arrive très souvent que le locataire suspende volontairement le paiement des loyers ou sollicite la réduction du montant des loyers au motif qu’il ne jouirait pas paisiblement des lieux loués et ce en dépit d’une clause contractuelle suivant laquelle « le paiement du loyer ne saura être refusé quelque soit le motif invoqué ».

En matière de bail à loyer, l’exceptio non adimpleti contractus n’est admise par la jurisprudence qu’avec une grande circonspection[1].

En effet, l’exception d’inexécution ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer le loyer que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles.  Il appartient au juge d’apprécier si les manquements du bailleur justifie dans le chef du preneur l’inexécution de ses obligations.

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être suffisamment vraisemblable, le preneur devant avertir le bailleur du trouble dont il est victime ou de la nécessité des réparations à effectuer ; s’il ne l’a pas fait, il ne peut retenir le paiement du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur[2].

Il est dès lors évident que toute rétention de loyer doit être précédée d’une mise en demeure afin que les griefs du locataire soient portés à la connaissance du bailleur et que celui-ci ait la possibilité d’y remédier.[3]

Maître Romain BUCCI

Avocat à la Cour