L’indemnité conventionnelle de relocation face au pouvoir modérateur du juge

L’indemnité conventionnelle de relocation face au pouvoir modérateur du juge

Selon l’article 1760 du code civil, il est dit qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le loyer pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. Au vu de cet article, il revient au juge de déterminer le temps nécessaire et normal afin que le bailleur puisse retrouver un locataire, et ce, eu égard à la nature du contrat de bail, au type de bien loué et au marché locatif. Il est d’usage que l’indemnité de relocation pour un bail à usage d’habitation est fixée à trois mois et pour un bail commercial à 6 mois.

Cependant, les parties peuvent prévoir une clause contractuelle suivant laquelle le locataire sera tenu de payer forfaitairement une certaine somme équivalente à un certains nombre de mois de loyers. Cette clause a pour objet de régler dés le départ la sanction à l’égard du locataire fautif. Cette stipulation contractuelle s'appelle une clause pénale et est régie par l’article 1152, alinéa 2 du Code civil, permettant ainsi au juge de modérer ou d’augmenter la peine qui a été convenue dans le contrat, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En cas de résiliation fautive du contrat de bail dans le chef du locataire, l’indemnité de relocation telle qu’elle est fixée par les parties à 6 mois dans le cadre d’un contrat de bail commercial s’appliquera et ce indépendamment de l’étendue du préjudice subi par le bailleur et sans que le juge puisse intervenir pour réduire le montant de cette indemnité.

En effet, il a été retenu que si l’intervention du juge peut prévenir des excès en la matière, ce pouvoir modérateur ne saurait néanmoins pas remettre en cause la vertu coercitive et l’efficacité préventive d’une telle clause. L’indemnité de relocation, forfaitairement fixée à 6 mois et correspondant au délai de préavis de 6 mois, n’est pas excessive (jugement du 28 novembre 2016, Tribunal de paix de et à Luxembourg).

Il ressort de ce jugement que le bailleur n’a pas à apporter la preuve ni de l’existence d’un préjudice ni la preuve de l’étendue de son préjudice pour bénéficier du montant total de l’indemnité conventionnelle qui s’applique du seul fait de cette inexécution fautive du contrat de bail par le locataire.

Me Sevinc GUVENCE

Avocat à la Cour