Norme ILNAS pour le calcul des surfaces habitables : une bonne idée ?
Norme ILNAS pour le calcul des surfaces habitables : une bonne idée ?
Dans l’optique d’une part, d’harmoniser les règles servant de base de calcul de la surface habitable au Luxembourg, et d’autre part d’instituer un consensus entre les professionnels de l’immobilier (agent immobiliers, promoteurs…), les vendeurs et acquéreurs, ou encore les notaires, l’ILNAS, l’Institut luxembourgeois de la normalisation, de l’accréditation, de la sécurité et qualité des produits et services, a récemment établi une norme relative à la surface des logements, qu’ils soient individuels ou situés en immeuble collectif, neufs ou anciens.
L’établissement de cette norme vise ainsi à conférer des bases communes, reconnues et objectives pour déterminer la surface habitable des logements, ceci pouvant s’avérer indispensable, tant au stade des négociations (phase précontractuelle) qu’au moment de la conclusion et de l’exécution du contrat. Il n’était en effet pas rare qu’en pratique, cette notion suscitait un certain contentieux, puisque suivant les intérêts en cause, la surface habitable indiquée d’un immeuble d’habitation pouvait être considérée à la hausse (en y intégrant par exemple des pièces traditionnellement exclues du calcul – comme les garages, pièces de stockage, greniers, etc.), ou à la baisse.
La norme ILNAS 101 :2016, publiée au Mémorial, mais dépourvue de caractère juridiquement contraignant, établi ainsi un mode de calcul de la surface habitable des logements et indique quelles pièces sont à prendre en considération dans ce cadre.
Il est important de noter que la norme ILNAS n’est pas juridiquement contraignante et n’a dès lors pas pour effet de régir toutes les relations entre professionnels, respectivement entre non professionnels, ou encore entre un professionnel et un consommateur. Aussi, les parties au contrat restent libres de convenir d’un autre mode de calcul. Dans le silence du contrat, il est probable que les tribunaux fassent application de la norme, s’il ne se dégage pas de la convention ou des circonstances qui entourent sa conclusion qu’il y ait eu un échange de consentement sur une autre méthode de calcul de la surface habitable. Pour d’avantage de sécurité juridique, il serait dès lors avisé de préciser si les surfaces indiquées se réfèrent ou non à la norme ILNAS.
L’on relèvera que les professionnels de l’immobilier se réfèrent actuellement à d’autres notions, en particulier lorsque les immeubles construits ou projetés se situent dans un lotissement. L’on rencontre dans ce cadre plus fréquemment la notion de « surface construite brute » (SCB), laquelle est définie et circonscrite par le règlement grand-ducal du 28 juillet 2011 concernant le contenu du plan d’aménagement général d’une commune. La SCB recoupe une réalité plus large que la surface habitable, puisqu’elle est également applicable aux bâtiments, quels que soient leur mode d’affectations (commerces, bureaux, …), tandis que la seconde n’est pertinente que pour les logements.
Il faut noter à cet égard que des différences somme toute conséquentes existent au niveau du calcul de la SCB et des surfaces habitables (les pièces d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m étant considérées comme « non aménageable » dans le cadre de la SCB, tandis que ce sont celles inférieures à 2,00 m qui sont considérées comme « non habitables » dans le cadre de la norme ILNAS).
Il conviendra dès lors de ne pas confondre entre ces deux notions, respectivement vis-à-vis d’autres méthodes de calcul de surface qui peuvent être convenues entre parties. A notre estime, la norme ILNAS n’est pertinente que dans le cadre d’une vente d’un immeuble ou d’un lot d’habitation existant. Pour les immeubles à construire d’habitation à construire, respectivement pour tous les immeubles ou lots ayant une autre affectation, la SCB sera plus pertinente, d’autant plus qu’elle doit la plupart du temps de toute façon être calculée pour vérifier le respect des coefficients de densité.
Il résulte de ce qui précède que l’établissement d’une norme ILNAS pour déterminer la surface habitable des logements est louable et constitue une « bonne idée », pour le dire simplement, pour autant que les acteurs concernés s’entendent sur l’utilisation de cette norme.
Pour plus d'informations :
- Publication au Mémorial.
- Norme ILNAS - Surface habitable.
Maître Sébastien COUVREUR
Avocat à la Cour