Détecteurs de fumée obligatoires pour les immeubles d’habitation
Détecteurs de fumée obligatoires pour les immeubles d’habitation
Quels immeubles équiper et quelles parties de ceux-ci ?
Selon la loi du 6 décembre 2019 relative à l’installation obligatoire de détecteurs autonomes de fumée pour les immeubles comprenant au moins un logement, « le chemin d’évacuation des logements ainsi que chaque chambre à coucher doivent être pourvus d’un ou de plusieurs détecteurs. ».
La loi vise donc, comme son intitulé l’indique, tous les immeubles comportant au moins un logement.
La notion de logement retenue par la loi précitée est relativement large, puisqu’elle est définie comme « un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation ; », de sorte que les chambres meubles ou non meublées données en location à des fins d’habitation doivent également être équipées.
Cela peut viser également les logements de service.
Le chemin d’évacuation est défini par la loi comme « l’ensemble des parties d’immeuble qui sont traversées en cas de péril à des fins d’évacuation ».
A qui incombe les obligations de mise en place et d’entretien des détecteurs ?
L’installation du ou des détecteurs de fumée incombe au propriétaire du logement. Dans les parties communes des bâtiments soumis au statut de la copropriété conformément à la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, elle incombe au syndicat des copropriétaires.
L’entretien du ou des détecteurs de fumée incombe à l’occupant (locataire, usufruitier, voire occupant sans droit ni titre !) du logement. Dans les parties communes des bâtiments soumis au statut de la copropriété conformément à la loi précitée du 16 mai 1975, elle incombe au syndicat des copropriétaires. Dans les parties communes des bâtiments qui ne sont pas soumis au statut de la copropriété, elle incombe au propriétaire.
Responsabilités en cas de méconnaissance de la loi
Le propriétaire et/ou le syndic peuvent être tenus – non pas pénalement – mais bien civilement responsables en cas de dommages aux biens ou aux personnes, si le ou les détecteurs de fumée requis n’étaient pas correctement installés.
Le Conseil d’Etat fit remarquer en effet à juste titre que « À l’instar des législations belge et française en la matière, le projet de loi sous revue ne prévoit pas de sanction pénale en cas de non-respect des dispositions de la future loi. Le Conseil d’État note toutefois que l’absence de sanction pénale n’implique pas l’absence de responsabilité civile ».
Il est ainsi recommandé aux bailleurs de bien faire figurer dans les états des lieux d’entrée, une mention relative à la bonne installation des détecteurs de fumée, ce qui permettra de le(s) couvrir en cas d’incendie et en cas de dommages aux biens et aux personnes qui serait en lien causal, c’est-à-dire dont la cause pourrait être reliée aux détecteurs de fumée, étant précisé qu’il incombe au(x) occupant(s) des lieux d’entretenir lesdits détecteurs (remplacement des piles, signalisation au bailleur des dysfonctionnements, etc.).
Incidence sur les contrats d’assurance habitation ?
L’article 7 de la loi précitée retient que les assureurs ne peuvent insérer des clauses dans les contrats d’assurances, suivant lesquelles le défaut d’installation d’un détecteur incendie constitue une cause de déchéance du droit de l’assuré. Ces clauses sont ainsi réputées « non-écrites ».
Les documents parlementaires du projet de loi indiquent que l’interdiction de ce type de clauses dans les contrats d’assurance a pour objectif de « protéger l’assuré contre toute clause contractuelle éventuelle, dont l’objet aurait comme but d’exonérer l’assureur, lorsque l’assuré n’aurait pas été conforme aux dispositions de la présente loi ».
Entrée en vigueur des obligations légales
La loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2020 pour tous nouveaux logements, qui devaient partant être équipés depuis cette date. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2023 pour les immeubles dont l’autorisation de construire a été délivrée avant le 1er janvier 2020 et pour les immeubles existants à la date d’entrée en vigueur de la loi.
Me Sébastien COUVREUR
Avocat à la Cour