Betreffend das neue Mietgesetz

Betreffend das neue Mietgesetz

Ende 2022 wurde bei der Deputiertenkammer eine neue Version der Gesetzesvorlage 7642 betreffend das Mietgesetz vom 21 September 2006 hinterlegt.

Ein unnötiges Vorpreschen von Herrn Minister Kox

Man muss es klar ausdrücken: keiner ist erfreut über diese Initiative, weder die Mietervereinigung noch die Eigentümervereinigung noch irgendeine politische Partei ausser den Grünen, ja sogar bei den Koalitionsparteien gibt es Vorbehalte. Noch nie hat sich ein Minister mit einer einzelnen Initiative so ins Abseits manövriert.

Es geht zuerst einmal um die Frage, müssen wir heute, das heisst Anfang 2023, an diesem Gesetz rütteln. Es geht nicht so sehr um die Regulierung der Wohngemeinschaften, was die Union des Propriétaires nicht beanstandet, aber sollen wir jetzt ein Gesetz, was in den letzten 15 Jahren gut funktionierte so grundlegend ändern? Gibt es ein Handlungsbedarf, oder ist dies das erste Aufmüpfen vor den Parlamentswahlen? Zugegeben, die Mieten in Luxemburg sind hoch, aber die Gehälter sind es auch, und der Preis einer Neuwohnungen ist extrem hoch im Vergleich zu den Mieten. Seit 2015 sind die Gehälter in Luxemburg um durchschnittlich 20 Prozent gestiegen, die realen Mieten aber nur um 10,07 Prozent, während die Preise für den Neubau um ganze 98,2 Prozent gestiegen sind. Im Durchschnitt zahlt also der Mieter heute weniger Miete im Vergleich zu seinen Einkünften als noch 2015 und der Vermieter erhält viel weniger für sein Investment als vor acht Jahren. Diese Zahlen basieren auf den Vorlagen der Statec. Bis 2006 gab es vor den Mietskommissionen zahlreiche Streitigkeiten in Mietangelegenheiten, diese sind heute, also seit dem Gesetz von 2006, nur noch sehr wenige. Es gibt heute viel weniger Spannungen zwischen Mieter und Vermieter als vor 15 Jahren. Man soll jetzt nicht unnötig Öl ins Feuer giessen.

Problem Wohnungsbau

Der Wohnungsbaumarkt ist in den letzten neun Monaten regelrecht zusammengebrochen. Der private Endverbraucher zieht sich zurück, da die Zinsen und somit die Forderungen seiner Bank ihn in die Schranken weisen. Bleibt also der Investor, sonst gibt es ja keine Ankäufer. Diesem wurde in den letzten Jahren den Garaus gemacht. Zuerst mit der Aufhebung der 3% Mehrwertssteuerregelung und, im Jahre 2020, mit der Reduzierung der steuerlichen Abschreibung (amortissement). Dann kam im November letzten Jahres das endgültige Aus. Mit dem neuen Mietgesetz und den öffentlichen Erklärungen von Herrn Kox sind die Investoren so verschreckt, dass alle im Moment abwarten, ob dieser Gesetzesvorschlag zurückgezogen wird oder nicht. Keiner investiert im Moment. Die Aussagen, dass in diesem Fall der öffentliche Sektor diese Investitionen übernimmt, sind nicht glaubwürdig. Schlechter konnte man den Zeitpunkt dieser Initiative nicht wählen.

Die neue Begrenzung der Mieten

Es gab eine Begrenzung der Mieten schon seit Ende des zweiten Weltkriegs. Aber sie war beschränkt auf 5% des investierten Kapitals. Jetzt wo die Zinsen steigen, will Herr Minister Kox diese Grenze weiter senken, und zwar auf 3, beziehungsweise 3,5%. Die Frage stellt sich also für jeden Investor (denn es sind nur Investoren, die hier in Betracht kommen) warum er noch investieren soll, da sein Verdienst höher liegt, wenn er in ein Investmentfonds investiert, oder wenn er im Ausland  eine Immobilie kauft?

Eine unüberlegte „décote“

Bis jetzt war die „décote“ ein Mechanismus das den Eigentümer veranlassen soll, in den Unterhalt der vermieteten Wohnung zu investieren: investiert er nicht, unterliegt das investierte Kapital eine technische Minderung, so dass der Vermieter weniger Miete verlangen kann. Dem soll so nicht mehr sein. Im neuen Gesetzesprojekt ist vorgesehen, dass diese automatisch angewendet wird, und zwar um 1% pro Jahr. Es spielt keine Rolle, ob der Eigentümer investiert oder nicht, die „décote“ spielt immer. Jeder kann es sich selbst ausrechnen: ein Haus auf dem Limpertsberg, das vor 1920 fertiggestellt wurde, fällt wegen der automatischen Abwertung auf eine Miete von 0 €! Der Vermieter darf nicht mehr verlangen. Da hat keiner nachgedacht.

Die vollständige Akte des investierten Kapitals

Bei den Neubauten gibt es hier kein grösseres Problem, beim Altbau ist dies ein Riesenproblem. Meistens kann der Vermieter die Arbeiten von vor 10 Jahren gar nicht beweisen, weil er die Rechnungen nicht mehr hat und weil er die Rechnungen bis heute nicht über die 10 Jahre aufheben musste. Er ist somit gezwungen vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages sich ein Gutachten über das investierte Kapital einzuholen. Das dauert Monate, das kostet viele tausend Euro. Und zur gleichen Zeit stellt das Ministerium den Mietern ein Portal zur Verfügung, um auf Basis dieser Informationen einen Antrag vor der Mietkommission oder vor dem Gericht zu stellen. Es wird zu einer Welle von Klagen und Prozessen kommen, die in den meisten Fällen mit einer Räumungsklage endet.

Die Abschaffung der Luxuswohnungen

Die Luxuswohnungen sollen zukünftig so gehandhabt werden wie alle anderen Wohnungen. Die Erklärung unseres Ministers sind nicht nachvollziehbar. Im Jahre 1988 wurden die Luxuswohnungen aus dieser schlussendlich sozialen Gesetzgebung herausgenommen, und um die Luxuswohnung nicht definieren zu müssen, hatte der Gesetzgeber als Definition die Wohnungen mit modernem nicht standardisiertem Komfort angegeben. Man hätte auch die Wohnungen angeben können, die ab einer bestimmten Miete vermietet werden. Jedenfalls war die Idee, dass Mieter von Luxuswohnungen, die sehr viel Geld für die monatliche Miete aufbringen können, die also auf einem gehobenen Niveau leben, nicht von diesen sozialen Gesetzgebungen profitieren sollten. Dies soll jetzt nicht mehr der Fall sein und es stellt sich für den Eigentümer die Frage, ob es noch einen Sinn macht viel Geld für gehobenen Komfort in einer Mietwohnung zu investieren. Man sollte immer bedenken: ein Mieter in Luxemburg ist nicht notgedrungen ein sozialer Fall, viele stehen sich sehr gut.

Die Regulierung der Wohngemeinschaften

Es ist ausser Zweifel, dass dem Phänomen Wohngemeinschaft Rechnung getragen werden muss. Dies war auch der Hauptbestandteil des ersten Entwurfs dieser Gesetzesvorlage. Aber auch hier hat der Autor des Textes falsch überlegt. Die Initiative einer Wohngemeinschaft kommt nicht von der Seite der Mieter. Es sind nicht die zukünftigen Mieter, die sich spontan zusammentun und ein Projekt einer Wohngemeinschaft dem Vermieter unterbreiten. Es ist der Vermieter, der sich überlegt ob es nicht sinnvoll wäre seine Wohnung in eine Struktur einer Wohngemeinschaft umzugestalten. Dies bringt einige Arbeiten mit sich, aber vor allem muss er die Verträge, und es sind deren viele, ausarbeiten. Er muss sich bewusst sein, dass er von nun an mit vielen Mietern zu tun hat, was ein erheblicher Arbeitsaufwand darstellt. In der letzten Fassung des Textes steht nun geschrieben, dass auf keinen Fall die Gesamtmiete höher sein darf als die gesetzliche Höchstmiete. Ja warum soll dann der Eigentümer all diesen Aufwand betreiben, wenn er sowieso keine höhere Miete verlangen darf? Mit einem Satz hat Herr Kox die Wohngemeinschaften zunichte gemacht, da es absolut kein Interesse mehr von Seiten der Vermieter gibt, sich in ein solches Mietabenteuer zu begeben.

Dieser Text muss fundamental überarbeitet werden, und alle betroffenen Parteien, die Mieter sowie die Vermieter, müssen auch ihre Überlegungen dem Gesetzesgeber unterbreiten können. Es darf nicht sein, dass ein solcher Text hinter verschlossenen Türen ausgearbeitet wird und dann einige Monate vor den Wahlen auf dem Instanzenweg durchgeboxt wird.

Me Georges Krieger

Avocat à la Cour